乐蒙网房价跌了, 预测准了, 市场却更慌了

市长来源：正大配资网站：查倍网日期：2026-02-04 12:48:41 查看：89

谢逸枫在网上被叫做房价预测帝，大家说他从2009年到2025年之间，连续十七年都准确猜中了全国房价的走势，他不是靠算命那种方式，而是仔细研究政策变化、土地供应数量、信贷宽松程度这些具体指标来建立模型，比如他之前提出2025年全国商品房平均价格是9527元每平方米，后来国家统计局公布的数字正好也是这个数，一分都不差，不过你如果仔细看就能发现，这种准确背后有点奇怪的地方，2024年平均价格是9938元，2023年是10437元，这两年连续下降，说明房价并不是稳住的状态，实际上还在继续往下走。

2025年卖房子的人少了很多，全年只卖出8.8亿平方米，比2021年最高峰的17.9亿减少了一半以上，卖房收回的钱也只剩下8.3万亿，2021年那时候还有18.2万亿，这个数字不是小波动，是断崖式下滑，回到了2009年的水平，以前常说房价连续上涨了13年，从2009年到2021年，现在这个势头完全断了，这不是暂时调整，是趋势已经变了。

全国均价这个数据越来越不实用了，因为房地产市场并不是统一整体，一线城市、二线城市和三四线城市的情况差别很大，2025年土地拍卖中，三四线城市拿到的新增土地占了76%，二线城市只有22%，一线城市更是只占2%，但问题在于，一线城市房子供应少卖得快，政府却很少提供土地，三四线城市库存已经积压很多，还在不断推出新地块，这就造成资源分配错位，需要建房的地方没人购买，没人买的地方还在不停建设，现在房地产企业只关注35到297个重点城市，剩下的600多个小城市基本被放弃了。

政策也在调整方法，2022年之前依赖棚改和增发货币支撑房价，后来这个办法行不通了，转为比拼去库存的速度、确保交房能够落实、挽回开发商的信用状况，预计2026年房价大概率不会大涨也不会大跌，整体会保持平稳，部分核心城市可能略微回暖，但市场仍呈现分化态势，关键在于老百姓收入没有明显增加，就业形势还不稳定，即便政策推出，大家心里仍然没底，反应也显得迟缓，这种政策出手快、但民众响应慢的时间差，让市场总是差那么一点劲头。

有人称赞谢逸枫预测得准确，但我却觉得这种“准”带着点讽刺的味道，他的模型越灵验，越说明市场自己没法运转，全得靠外力推动才能走一步，连续十七年都猜对，不是他有多厉害，而是整个系统太死板，调整只能依赖外部干预，更实际的情况是，现在中指院、克而瑞这些机构早就不看全国均价了，直接拆开城市和板块来分析，可谢逸枫还在用统计局的数据说话——官方数据本身就慢半拍，等公布出来的时候，市场早就往前走了好几步。

2020年房价平均是9860元，2021年涨到10139元，接着2022年跌回9814元，2023年又冲到10437元，然后2024年掉到9938元，2025年再落至9527元，五年里四次改变方向，像坐过山车一样，销售面积从17.9亿平方米缩到8.8亿平方米，金额从18.2万亿压到8.3万亿，这不是普通回调，而是结构重组，过去买房闭着眼睛就能赚钱，现在你得先搞清楚你在哪个城市买的房子，买的是哪一类地段，有没有真实需求支撑，这些因素比全国房价的涨跌重要得多。

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